전세사기로 보증금을 제대로 돌려받지 못한 피해자를 위한 새로운 지원 제도가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
핵심은 피해자가 실제로 회수한 금액이 일정 수준에 미치지 못하면 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 부족한 금액을 지원한다는 것입니다.
특히 신탁사기 등 일부 피해자는 경매나 공매가 끝나기 전에도 돈을 먼저 받을 수 있는 선지급 후정산 방식을 이용할 수 있습니다.
이번 글에서는 전세사기 최소보장제가 무엇인지부터 대상, 지원금 계산방법, 선지급 후정산, 신청 준비사항까지 하나씩 살펴보겠습니다.
전세사기 최소보장제, 무엇이 달라지나?
기존에는 전세사기 피해자가 경매나 공매를 진행하더라도 보증금 가운데 일부만 돌려받는 경우가 있었습니다.
새롭게 시행되는 최소보장제는 이러한 피해자의 실제 회복액을 확인한 뒤 보증금의 1/3에 미치지 못하는 부분을 지원하는 제도입니다.
따라서 보증금을 거의 돌려받지 못한 피해자에게는 실질적인 추가 지원책이 될 수 있습니다.
가장 중요한 것은 '1/3 추가 지급'이 아닙니다
이번 제도를 이해할 때 가장 주의해야 할 부분입니다.
전세사기 피해자로 인정됐다고 해서 정부가 기존에 돌려받은 돈과 별도로 보증금의 1/3을 모두 지급하는 것은 아닙니다.
보증금의 1/3을 일종의 최소 회복 기준으로 정하고, 피해자가 이미 회수한 금액을 고려한 뒤 부족한 부분을 지원합니다.
즉, 핵심은 **'보증금 1/3 지급'이 아니라 '보증금 1/3 수준까지 부족분 보전'**이라고 이해하는 것이 정확합니다.
실제 지원금은 어떻게 계산할까?
예를 들어 임차보증금이 1억 5,000만 원이라고 가정해보겠습니다.
보증금의 3분의 1은 5,000만 원이므로 최소보장금 기준은 5,000만 원입니다.
그런데 피해자가 경매 배당으로 2,000만 원을 돌려받고 경매차익으로 1,000만 원을 회복했다면 이미 받은 금액은 총 3,000만 원입니다.
따라서 최소보장 기준 5,000만 원에서 3,000만 원을 제외한 2,000만 원이 추가 지원되는 구조입니다.
한눈에 계산하면
보증금 1억 5,000만 원
→ 최소보장 기준 5,000만 원
→ 기존 회복액 3,000만 원
→ 최소지원금 2,000만 원
→ 최종 회복액 5,000만 원
개인별로 이미 돌려받은 금액이 다르기 때문에 실제 지급액 역시 달라질 수 있습니다.
어떤 돈이 기존 회복액에 포함될까?
지원금을 계산할 때 단순히 경매에서 받은 배당금만 보는 것은 아닙니다.
대항력이나 우선변제권에 따라 회수한 돈을 비롯해 임대보증금반환채권을 통해 변제받은 금액 등이 반영될 수 있습니다.
경매차익과 기존 임대료 지원액 등도 지원금 산정 과정에서 고려될 수 있습니다.
따라서 '내 보증금 × 1/3'만 계산해 실제 받을 돈이라고 판단해서는 안 됩니다.
선지급 후정산은 어떤 제도일까?
이번 개편에서 함께 주목할 제도가 선지급-후정산입니다.
일반적인 최소지원금은 경매·공매 등 피해 회복 결과를 확인한 뒤 부족한 금액을 산정하는 구조입니다.
하지만 신탁사기 등 무권계약 피해자는 권리관계가 달라 피해 회복에 어려움을 겪을 수 있습니다.
이러한 일부 피해자는 일정 요건을 충족하면 경매·공매 절차가 모두 끝날 때까지 기다리지 않고 지원금을 먼저 받은 뒤 나중에 정산할 수 있게 됩니다.
무권계약은 무슨 뜻일까?
용어가 어렵지만 의미는 비교적 간단합니다.
예를 들어 주택의 소유권이 신탁회사로 넘어가 임대차계약을 체결할 권한이 없는데도 기존 소유자 등이 임차인과 계약을 맺는 경우가 있습니다.
이처럼 적법한 권한이 없는 사람이 체결한 계약과 관련해 피해가 발생한 경우를 이해하기 쉽게 무권계약 피해 사례로 볼 수 있습니다.
일반적인 전세사기와 권리관계가 다를 수 있기 때문에 별도의 선지급 제도가 마련된 것입니다.
선지급금도 1/3을 그대로 받는 것은 아닙니다
선지급금 역시 기존에 지원받거나 회수한 금액을 고려합니다.
보증금이 1억 5,000만 원이라면 최소보장 기준은 5,000만 원입니다.
이때 기존에 임대료 지원으로 1,000만 원을 받았다면 이를 반영해 4,000만 원을 먼저 지급받는 방식이 적용될 수 있습니다.
이후 경매·공매나 다른 방법을 통해 돈을 추가로 회수했다면 그 결과를 반영해 다시 정산합니다.
최소보장제와 선지급 후정산의 핵심 차이
두 제도는 '언제 돈을 받을 수 있느냐'에서 가장 큰 차이가 있습니다.
최소보장제는 원칙적으로 경매·공매 등의 결과를 확인한 뒤 피해 회복액이 보증금의 1/3보다 부족하면 차액을 지원합니다.
반면 선지급 후정산은 신탁사기 등 일정한 피해 유형에서 절차가 끝나기 전에 먼저 지급하고, 나중에 추가 회수액 등이 확인되면 최종적으로 다시 계산합니다.
모든 전세사기 피해자가 둘 중 원하는 방식을 자유롭게 선택하는 제도는 아니라는 점도 알아둘 필요가 있습니다.
언제부터 적용되나?
시행일은 2026년 11월 13일입니다.
전세사기피해자법 개정안이 2026년 5월 공포된 데 이어 10월에는 시행에 필요한 구체적인 산정 기준과 절차가 마련됐습니다.
따라서 10월 현재는 실제 제도 시행을 앞두고 신청을 준비하는 단계라고 볼 수 있습니다.
기존 전세사기 피해자도 확인해야 하는 이유
시행일만 보면 11월 13일 이후 발생하는 피해에만 적용된다고 생각하기 쉽습니다.
그러나 기존에 전세사기 피해자로 결정된 사람도 관련 요건을 충족한다면 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
특히 경매나 공매가 이미 끝났음에도 보증금의 상당 부분을 돌려받지 못했다면 최소지원금 대상에 해당하는지 살펴보는 것이 중요합니다.
따라서 오래전에 피해를 입었다는 이유만으로 처음부터 대상이 아니라고 판단해서는 안 됩니다.
신청 업무는 어디에서 담당할까?
최소지원금과 선지급금의 지급 및 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.
신청이 접수되면 원칙적으로 신청일로부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지하는 절차가 적용됩니다.
불가피한 사유가 있을 때에는 처리기간을 한 차례, 최대 30일까지 연장할 수 있습니다.
다만 제도 시행 전인 현재는 실제 온라인 신청 페이지나 구체적인 방문 접수창구 등 세부 신청방법을 시행 시점의 공식 안내에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
최소지원금은 언제 신청할 수 있을까?
피해주택에 대해 LH 매입을 요청한 경우와 그렇지 않은 경우에 신청 가능한 시점이 달라질 수 있습니다.
LH 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 완료된 이후 최소지원금을 신청하는 구조가 적용됩니다.
그 밖의 경우에는 피해주택의 처분 절차가 끝난 뒤 신청하는 방식입니다.
반대로 선지급금은 제도의 특성상 LH 매입 또는 피해주택 처분이 완료되기 전에 신청하는 구조입니다.
신청 전에 챙겨둘 서류
제도가 시행된 뒤 서류를 처음 준비하기보다 현재 가지고 있는 자료부터 정리해두는 것이 좋습니다.
대표적으로 확인해야 할 서류는 다음과 같습니다.
전세사기피해자 결정문
임대차계약서 사본
주민등록표 초본
피해주택 등기사항전부증명서
경매·공매 배당표 또는 배분계산서
임대보증금반환채권 변제 관련 자료
실제 제출서류는 개인의 피해 상황이나 신청 유형에 따라 달라질 수 있으므로 신청 시점의 공식 안내를 다시 확인해야 합니다.
질병이나 해외 체류 등으로 본인이 직접 신청하기 어려운 경우에는 요건에 따라 대리 신청이 가능합니다.
아직 피해자 결정을 받지 않았다면?
최소보장제를 알아보는 것보다 먼저 확인해야 할 단계가 있습니다.
전세사기 피해를 입었다는 사실만으로 최소지원금이 자동 지급되는 것은 아니며 전세사기피해자 결정 여부가 중요한 전제가 됩니다.
아직 피해자 결정을 받지 않았다면 자신의 임대차계약과 보증금, 대항력, 우선변제권 및 피해 상황 등이 피해자 인정 요건에 해당하는지 확인해야 합니다.
즉, 지원금 신청과 전세사기피해자 인정 절차를 같은 것으로 생각하면 안 됩니다.
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가 회수했다면?
지원금을 지급받은 뒤 상황이 달라질 수도 있습니다.
예를 들어 임대인에게 보증금 일부를 추가로 돌려받거나 경매·공매 과정에서 새로운 회수금이 발생할 수 있습니다.
이 경우 추가 회수액을 반영해 지원금을 다시 계산하고 일부 또는 전부를 반환해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
특히 선지급 후정산은 이름 그대로 먼저 지원한 뒤 최종 결과에 따라 정산하는 제도이므로 사후 절차도 중요합니다.
반납 의무를 무시하면 안 됩니다
지원금을 받은 뒤 반납해야 할 사유가 생겼는데도 이를 신고하지 않거나 정해진 기간에 반납하지 않는 경우 불이익이 발생할 수 있습니다.
관련 규정을 위반하면 횟수 등에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
따라서 지원금을 받은 이후에도 보증금 회수 여부와 관련 서류를 계속 관리하는 것이 중요합니다.
지급금에는 보호 장치도 있습니다
최소지원금과 선지급금은 전세사기 피해자의 실질적인 피해 회복을 위해 지급되는 돈입니다.
이에 따라 해당 지급금에 대한 권리는 함부로 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 없으며 압류도 제한됩니다.
피해 회복을 위해 마련된 지원금이 다른 용도로 빠져나가는 것을 방지하기 위한 장치입니다.
지급액에 이의가 있다면?
지원 대상으로 결정됐더라도 실제 산정된 금액이 예상과 다를 수 있습니다.
이 경우 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
금액 차이가 발생했다면 경매 배당금이나 경매차익, 기존 변제금 등 어떤 항목이 피해 회복액으로 계산됐는지 먼저 살펴보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
전세사기 피해자라면 보증금 1/3을 모두 받을 수 있나요?
그렇지 않습니다.
보증금의 1/3을 기존 회수금과 별도로 지급하는 방식이 아니라 기존에 회복한 금액을 포함해 일정 수준까지 부족분을 지원하는 구조입니다.
이미 최소보장 기준 이상의 금액을 회복했다면 추가 최소지원금이 발생하지 않을 수 있습니다.
보증금이 3억 원이면 1억 원을 주는 건가요?
보증금의 1/3이라는 기준만 보면 1억 원이지만 실제 지원액은 그렇게 단순하게 결정되지 않습니다.
이미 배당이나 변제 등을 통해 돌려받은 돈과 지원금 산정에 반영되는 다른 금액을 함께 계산해야 합니다.
따라서 보증금의 3분의 1을 그대로 실제 지급액으로 생각하면 안 됩니다.
경매가 끝나기 전에도 신청할 수 있나요?
일반적인 최소지원금과 선지급금의 기준이 다릅니다.
일정한 신탁사기·무권계약 피해 등 선지급 후정산 대상에 해당한다면 경매·공매가 끝나기 전에 지원받을 수 있는 제도가 마련됩니다.
다만 자신의 피해 유형이 선지급 대상에 정확히 해당하는지는 시행 시점의 세부 기준을 확인해야 합니다.
실제 신청은 LH 홈페이지에서 하면 되나요?
지급과 정산 업무를 LH가 담당하는 것은 맞지만 구체적인 온라인 신청 페이지나 방문 접수 방식은 시행 시점의 공식 안내를 확인하는 것이 정확합니다.
따라서 현재 단계에서 특정 페이지를 신청처라고 단정하기보다는 제도 시행 전후 발표되는 LH 안내를 확인하는 것이 좋습니다.
과거 전세사기 피해자도 신청할 수 있나요?
기존 피해자도 관련 요건을 충족하는지 확인할 필요가 있습니다.
특히 이미 경매·공매 절차가 끝났지만 실제 피해 회복액이 충분하지 않았던 경우라면 최소지원금 적용 여부를 살펴볼 필요가 있습니다.
개별 적용 여부는 피해자 결정 내용과 기존 회수금 등을 종합해 판단됩니다.
핵심만 다시 정리하면
전세사기 피해자 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
가장 중요한 것은 보증금의 1/3을 무조건 추가 지급하는 것이 아니라, 기존 피해 회복액을 고려해 보증금의 1/3 수준에 미달하는 부족분을 지원하는 제도라는 점입니다.
신탁사기 등 일부 무권계약 피해자에게는 경매·공매가 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고 이후 추가 회수액을 반영하는 선지급 후정산 제도도 도입됩니다.
신청·지급·정산 업무는 LH가 담당하며 실제 온라인 신청방법과 방문 접수처 등은 제도 시행 시점의 공식 안내를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
전세사기 피해자라면 지금은 피해자 결정문, 임대차계약서, 등기사항전부증명서와 경·공매 관련 서류 등 자신이 보유한 자료를 정리해두고 시행 이후 자신의 지원 대상과 예상 지급액을 확인하는 순서가 좋겠습니다.
※ 이 글은 제도 이해를 돕기 위한 정보이며, 개인별 지원 대상 및 지급액은 피해 유형과 기존 피해 회복액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신청 시에는 국토교통부 및 LH의 최신 공고와 안내를 확인하시기 바랍니다.
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